本文摘要：倒数几日中央对于去库存的特别强调，楼市也未来将会步入受到影响。沪浅指数18日跌幅多达1%，而房地产板块逆势涨1.63%。房地产板块领涨18日早盘，房地产板块逆势愈演愈烈，尽管午后随大盘上行有所回升，但截至收盘，房地产板块涨1.63%。 个股方面，中天城投、中江地产、中航地产三股涨停，阳光城涨9.52%，皇庭国际涨7.04%，荣安地产涨6.67%，保利地产涨6.26%。

倒数几日中央对于去库存的特别强调，楼市也未来将会步入受到影响。沪浅指数18日跌幅多达1%，而房地产板块逆势涨1.63%。房地产板块领涨18日早盘，房地产板块逆势愈演愈烈，尽管午后随大盘上行有所回升，但截至收盘，房地产板块涨1.63%。

个股方面，中天城投、中江地产、中航地产三股涨停，阳光城涨9.52%，皇庭国际涨7.04%，荣安地产涨6.67%，保利地产涨6.26%。消息面上，趁此机会在中央财经领导小组第十一次会议上，中共中央总书记习近平明确提出要消弭房地产库存，增进房地产持续身体健康发展，首次对房地产去库存表态。紧接着在次日的国务院常务会议上，国务院总理李克强也特别强调要减缓户籍制度改革以造就住房、家电等消费。中央对于去库存的特别强调，在当前房地产市场库存低企、投资持续下降的形势下，释放出来反感的政策信号。

专家分析，新一轮房地产救市措施将实施，政策将重点注目低库存的三四线城市，还包括减少住房市场需求、更进一步减少购房门槛和减少房企融资可玩性等方面。中原地产首席分析师张大伟对《第一财经日报》称之为，今年以来希望住房消费的政策导向某种程度就是指宏观经济角度考量，堪称由于楼市于是以面对伤痛的去库存阶段，这既关系到启动市场需求，又关系到消弭风险。为此，中央政府一方面从财税、信贷、公积金等涉及政策抵达，希望提高性需求入市，另一方面通过住房确保货币化移往以减缓商品房库存消化。

为什么当前去库存如此最重要?一方面是源自目前低企的库存压力。国家统计局的数据表明，10月末，商品房待售面积68632万平方米，比9月末减少2122万平方米。

两年以来，全国待售面积减少了23996万平方米，下跌了54%。当然，库存压力主要来自于三四线城市。张大伟说道，库存问题是一个分化的问题，目前一二线市场在2014年9月30日以来一系列政策性刺激下，库存压力显著减轻。目前压力大的主要是三四线城市。

数据表明，1~10月份，非重点城市商品房销售面积增速比1~9月份回升0.4个百分点，夹住全国销售整体上行。在房地产开发投资方面，1~10月份，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义快速增长2.0%，增速比1~9月份回升0.6个百分点，刷新了21个月以来的新高。10月当月，房地产开发投资上升2.4%。

由于房地产开发投资历年来占到固定资产投资的20%左右，而且影响到上下游如钢铁、水泥产业的投资，因此房地产开发投资的下降毫无疑问不会在相当大程度上影响固定资产投资的增长速度。易居研究院智库中心研究总监贤迈进指出，虽然今年市场去库存效应开始显出，但主要是政策持续严格下的一个硬着陆，先前要构建软着陆，还必须实施更好的针对性措施，只有房地产去库存超过一定的效益后，先前开发商拿地和投资的意愿才有可能减少。三四线如何去库存张大伟说道，为了千方百计构建去库存目标，除了从市场需求末端因地施策之外，对供应末端即土地市场的调节也沦为楼市政策的众多重点。

不过此轮去库存的重点似乎不是在楼市疯狂的一线和二线核心城市，而是在广大三四线城市和部分冷清的二线城市。厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授对本报说道，房地产行业经过十年的高速快速增长，现在早已从以前的卖方市场转至到买方市场，这个过程中，大部分三四线城市由于产业发展过于，公共资源设施严重不足，对周围人口的吸引力十分受限。再行再加过去几年土地供应量觉得稍大，因此现在三四线城市仍面对着相当大的去库存压力。

因此，要有效地消化三四线城市的库存，就必需要强化他们对周围人口的吸引力。一般而言，三四线城市的外来人口主要是来自地级市所首府下的市县，如果连下面的市县人口都更有没法，那么三四线城市要减少住房市场需求也就无从谈起。但现在问题是，农村的人口大多必要向一二线城市发展，再行再加很多三四线城市人口还在向一二线城市移往，三四线城市的发展仍然比较慢。那么如何减少三四线城市的吸引力?这里面减缓户籍改革是夹住住房消费的一个最重要方面，未来以人为本的城镇化的总方针下，购房落户政策将在更加多城市获得演译和深化。

不过，如果没好的就业机会，较好的教育医疗等公共资源，即便有一个三四线城市的户籍，对周围的农民也无法产生充足的吸引力。因此未来如何减缓三四线城市产业的发展和公共资源的布局亦十分关键。例如，河北省明确提出，要利用京津冀协同发展的国家战略为契机，增进北京周边地区房地产市场发展，以建设与世界级城市群相适应的卫星城市为目标，增强规划的引导起到，不建睡城和围城。

另一方面，在房地产开发投资增长速度持续走低的背景下，国务院要求更进一步增强城镇棚户区改建，并明确提出实行三年行动计划。即在2015年~2017年三年内将改建还包括城市危房、城中村在内的各类棚户区1800万套，农村危房1060万户。

在这方面，目前各地争相实行的保障性住房货币化补贴，并购存量商品房为保障房等措施也是解决问题商品房库存的一个重要途径。比如，郑州市政府宣告，涉及家庭若强迫退出保障房购房资格，转而出售普通商品住房，将对其购房90平方米以内部分给与每平方米800元的补贴。此外，在信贷政策方面，之后严格仍有适当。

张大伟说道，从2014年11月末开始的本轮降息地下通道看，6次降息购房按照基准利率计算出来，百万20年利息增加幅度高达22.57万。之前非出租汽车城市的首付减少到25%，未来还有望之后调整减少。

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